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楼市调控下的营销变异 时代地产回笼资金打擦边球

发布时间: 2017-08-04 14:27:43

来源: 网络

分类: 国内动态

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  当地产大鳄纷繁站上新的发展台阶时,中斗室企却不得不面对严厉调控所带来的影响。
  
  一些主要布局在一线及环一线城市的中小型房企,在本轮调控大潮的影响下,企图经过“打擦边球”的方法,来快速回笼资金。
  
  年代地产即是其间一家。《每日经济新闻》记者查询了解,为了躲避“限购”等调控办法,这家深耕广州的上市房企,在产品房的售卖进程中用上了一些“手法”。
  
  有楼盘未获预售证先开盘
  
  2016年10月,跟着全国开端新一轮调控,广州紧跟方针脚步,明确表明持续对新建产品住宅预价格格、现房销价格格实施价格辅导,对不接受政府价格辅导的项目,暂不核发预售许可证或不予处理交易网签存案。
  
  因而在限购等调控趋严的布景下,价格偏高的项目要取得预售证并不容易。2015年年末,年代地产以楼面价16401元/平方米(含保证房建造成本)夺下现在案名为“年代柏林”的宗地,是其时广州市桥区域单价最贵的宗地。链家地产的数据显现,该项目周边的二手房价格为2.4万~ 2.8万/平方米。
  
  阳光家缘的数据显现,现在年代柏林(存案名为年代雅苑)共有55套商业房取得预售证,取得预售证的时间最早为2017年4月28日,最近为2017年7月17日。
  
  实际上,年代柏林的楼盘早在2016年9月初次开盘。《每日经济新闻》记者以购房者身份造访此楼盘,案场出售司理表明,现在项目在推2栋、8栋,此前1栋、6栋与9栋均现已推售结束,进入尾货出售阶段。
  
  据《每日经济新闻》记者取得的一份认购书,其间一条需求买方承认的条款为:“买方在签定本认购书是已清除知道该物业没有取得预售许可证,清楚知道国家、当地政府有关房屋买卖的相关法律及方针规则,且情愿承担在没有取得预售许可证之前认购该物业可能取得的危险”。
  
  但经过合同方法来规避危险明显不符合法律规则。北京盈科(深圳)律师事务所高档合伙人张茂荣律师剖析称,开发商取得预售证之后才能够进行房屋出售,这是法律强制规则的。“即使在合同中和购房者约好,关于购房者而言,也并不具有法律效力”。
  
  这并非孤例。《每日经济新闻》记者了解到,年代地产旗下另一楼盘年代水岸也相同在未取得预售证的情况下,进行出售。多名佛山年代水岸1栋、2栋的购房者通知《每日经济新闻》记者,其于2016年下半年购入年代水岸的房产,至今仍不能网签。
  
  《每日经济新闻》记者以购房者身份造访此楼盘时从出售司理处取得的信息是,此楼盘现在现已网签了六成,当问及为何有购房者购房一年仍未能网签,出售司理回答是因为佛山市现在限购,无法网签的购房者均是在佛山市没有购房资历的人群。
  
  从佛山威望房地产网(主管单位:佛山市住建局)查询到的信息得知,现在年代水岸1栋、2栋、5栋和6栋均为“限制房产”,即由于某些原因,暂不答应出售的产品房。

  
  “阴阳合同”与“绑缚车位”
  
  实际上,“阴阳合同”在限购等调控加码之后,在广州可算是“见怪不怪”的现象。
  
  《每日经济新闻》此前曾报道,以年代天启85平方米的房源为例,其合同价为101万元,装修合同款为44万元,需求在1年内还清,每季度偿还11万元。装修合同也可挑选5年期的借款,但需求付出高达16%的年利息,意味着借款22万元装修合同款,5年需求付出10万元利息。
  
  年代长岛的一名出售司理通知《每日经济新闻》记者,现在年代长岛的均价在1.8~2.2万元/平方米。而阳光家缘的信息显现,年代长岛(存案名为佳创紫峰花园)的存案均价为1.4万元/平方米。这意味着溢价部分或要经过“阴阳合同”来完成。
  
  上述出售司理指出,如果算上装修合同,年代长岛现在的首付在四到五成,而装修合同则视乎面积不同,总价落在30万~50万元区间,能够挑选一年、三年及五年的分期付款方法。
  
  除“阴阳合同”,年代地产旗下有楼盘绑缚车位出售。以年代柏林为例,其车位总价为24万元,在签定认购书7天内须付出7万元,1年后另付出5万元,余下12万元则在交房后半年内付清。
  
  多名律师剖析称,依据《消费者权益保护法》,购房者有权自由挑选是否在购房的时候购买车位,开发商不得强制购买。由此可见,车位不能够绑缚出售。
  
  项目推介瞄准投资客
  
  “无名额也能买”,是年代地产招徕客户的另一方法。
  
  这种方法的出售对象是在限购区域没有购房资历的人士。据《每日经济新闻》记者取得的一份年代长岛项目的推介计划显现,以83.82平方米总价140.6万元的房源为例,如果是没有购房资历的人士,能够挑选在一年内全款付完。详细付款方法为,认购当月付出三成首付,尔后每季度付出总价的17.5%,分四个季度付完。
  
  年代长岛坐落广州市南沙区。推介计划中指出,相比起同为自贸区的前海和横琴,南沙的价格仍处在凹地。计划中还表明,此种付款方法三年内能够依照一手房转名,业主能够“无忧无虑享受自贸区增值果实。”
  
  上述年代柏林楼盘相同也能够以两年付完全款的方法购买,针对的客户也是在广州没有购房资历的人士。详细的操作方法是,在签定认购书的七天内付出全款的15%,尔后每季度付出全款的10.6%,分8个季度付完。
  
  多名律师提醒,上述付款方法也可能存在违规的当地,且这种方法对买家而言危险巨大。北京大成(深圳)律师事务所刘子孺指出,《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规则,“房地产开发企业应当自产品房预售合同签定之日起30日内,到产品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部分和担任土地管理工作的部分存案。”,因而这种付款方法并不合规。

责任编辑: yuanmaolin

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