湖贝旧改24年慢行 华润置地300亿深圳再造万象

“湖贝位于老城区且是商业片区，附近的交通常常处于堵塞状态，如果华润再兴建大规模的商业项目，那么如何引导交通一定要仔细考量。”

观点地产 经过长达24年的规划、确定更新主体、谈判等工作，拥有500年历史的深圳楼盘湖贝村旧改动向似乎已逐渐明朗化。

近期来自深圳政府披露的信息显示，罗湖区2016年城市更新初步计划中，今年将完成蔡屋围、湖贝等两个重大统筹片区的规划审批并开工建设。

作为华润置地在深圳罗湖最重要的旧改项目，湖贝村整体改造项目占地面积30多万平方米，规划建筑面积约198万平方米，总投资超300亿元。其中按照华润置地相关负责人此前的说法，项目规划的商业面积不少于60万平方米，相当于“四个万象城”。

实际上，湖贝村整体改造项目涵盖就城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，不论从涉及拆迁谈判的业主数量和规划、拆迁难度等方面都被誉为深圳城市更新之最。华润置地于2011年成为该项目的更新主体，获得97%村民同意，此后五年间却鲜有进度披露。

市场人士向观点地产新媒体透露，自2011年以后，华润置地一直有跟湖贝村村民协商赔偿方案，但双方迟迟未能达成一致。其认为，随着罗湖区加快推动旧改，以及全市酝酿“95%房屋可申请强征售卖”新规，帮助湖贝村项目最终开展。

分析指出，如何在这个成功项目附近再造一个“万象城”，并实现区别化运营，是华润置地要考虑的一大问题。

湖贝旧改蹉跎

事实上，湖贝村整体改造项目进展已久。早在1992年，湖贝旧村拆迁的相关事宜已经开始规划，直至近20年后华润置地加入，旧改工作才柳暗花明。

观点地产新媒体了解，2011年1月，罗湖区委政府与华润置地签订《战略合作框架协议》将湖贝旧村片区改造纳入区“十二五”建设项目。

据当时罗湖区重建局负责人介绍，罗湖老区委、湖贝旧村及周边片区南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路。总用地面积33.61万平方米，其中拆迁范围用地28.58万平方米，拟拆迁建筑的总建筑面积约75万平方米，现状总体容积率为2.6。

作为深圳历史最悠久的旧村之一，湖贝因其所处东门商业圈而备受关注，是不可多得的核心地段。不过挑战依旧巨大，湖贝旧村更新单元分63宗地，分属50多家单位或个人，拆迁谈判涉及的大小业主多达4000多个。

2012年9月23日，湖贝股份公司召开全体股东大会，表决同意由华润置地作为更新主体实施改造。表决结果显示，高达97%的股东投出了赞成票。对此，当时媒体报道认为，投赞成票代表了“湖贝民意的主流”。

至2013年初，华润置地相关负责人对外披露，公司多次召开业主交流会，项目公司已基本与所有大业主及60%的小业主达成共识，预计3、4月份“即可出台片区更新的差异化补偿标准”。

不过，深圳补偿标准的完全市场化，决定了旧改的规则并不是“少数服从多数”。2010年实施的《城市更新办法实施细则》规定，市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。也就是说，市场主体需获得100%的拆迁签约率方能继续推行。

此后几年间，华润置地在公开场合多次表示湖贝村整体改造项目是公司在深圳重要的项目之一，却现有披露其进展。

究其原因，有不愿具名的市场人士接受观点地产新媒体采访时透露，仅东门海鲜批发市场附近的拆迁房，华润置地当时提出的收购价格达3.5万元/平方米，赔偿比例1:1.3。“但随着罗湖的房价越来越高，多数业主的预期也变高了。”

上述人士续指，湖贝旧村改造范围内有水产、布料、酒店、办公楼、零售市场等，推行项目将对大批从业人员造成影响，这也是难以推进的原因之一。

在某论坛上，一位友发布的未经证实信息还显示，华润置地一直与湖贝村村民协商赔偿方案，但被部分村民难住了。

转机出现在2015年，在多数旧改项目难以推进的局面下，8月29日，深圳市长许勤签发《关于在罗湖区开展城市更新改革试点的决定》，城市更新改革试点正式启动。流程再造后，罗湖城市更新项目审批时间，要求从申报到办完用地手续由30-39个月大幅压缩至12个月以内。

同时深圳酝酿新规，提出拆赔比不得低于1：1且不得高于1：1.3，以及如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以申请区政府强拆。

而按照罗湖区2016年城市更新初步计划，蔡屋围、湖贝等两个重大统筹片区规划审批并开工建设。其中湖贝旧村改造，将是“湖贝统筹片区城市更新的重中之重和先发区域”，正式将开工建设提上日程。

至此，湖贝旧村改造项目搁置的马拉松似乎终于可以结束。

商业布局待考

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对观点地产新媒体表示，过去几年湖贝旧村改造项目难以推动，最根本的原因还是在于开发商与原业主难以达成利益的一致。

数据显示，2013年罗湖房价在3万元左右，至2015年底已经超过5.7万元。宋丁称，业主期望不断提高，让开发商难以接受。“如今深圳已经意识到过往政策影响了旧改效率，也开始探索新的方式平衡开发商与业主的利益，这还是比较有号召力的。”

观点地产新媒体致电华润置地相关人士，对方并未透露湖贝旧村改造的相关信息。

按照华润置地早前对外披露的信息，湖贝片区“力争用9年左右时间、投资300亿元”，建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

据介绍，湖贝片区规划改造面积30多万平方米，规划建筑面积约198万平方米。其中，规划的商业面积不少于60万平方米，相当于“四个万象城”，办公面积将有50万平方米。

“这个项目是一个超越万象城的项目。”华润相关负责人曾抛出这样的言论。

上述所指的“万象城”即与湖贝一站地铁距离外的深圳华润万象城，该项目于2004年12月19日开业。2015年年报显示，深圳华润万象城租金收入年涨6%至10.51亿港元，是华润置地最挣钱的购物中心；相比之下，8家已投入运营购物中心的租金收入同比仅微增5%。

不过，即便华润置地在商业地产方面积攒较为丰富的商业资源及开发运营经验，在湖贝旧村改造项目，其依然可能面临不小的挑战。

有不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，华润在深圳运作最好的还是商业项目，而湖贝旁边就是深圳传统的商业区，紧邻老街、国贸等地，商业氛围比较成熟。

“湖贝位于老城区且是商业片区，附近的交通常常处于堵塞状态，如果华润再兴建大规模的商业项目，那么如何引导交通一定要仔细考量。”

另一个更值得的关注的问题是，目前深圳市场的商业项目层出不穷，市场似乎已经趋于饱和的状态。有统计显示，2016年深圳仅计划开业的商业项目便多达20个，包括京基KK ONE、卓越卓悦汇等体量较大的购物中心，导致竞争愈发激烈。

就湖贝片区而言，其计划打造的“万象城”项目靠近深圳华润万象城。在如此小的范围之内，打造两个万象城，更要考虑是否会造成消费者分流，最终使得两个项目的购买力都出现下降。

宋丁在接受观点地产新媒体采访时认为，两个大型购物中心未来肯定会稀释商业的人流量，如果不考虑商业合理性问题，未来会遇到很大的困局。

在深圳华润万象城的过往打造上，华润置地通过主力店以及丰富的一线品牌专营店，实现“影院+超市+百货+特色业态”的组合模式，既吸引高档消费者，也兼顾消费者的购物需求和娱乐需求。

市场人士指，国际知名品牌多，30%品牌首次进入深圳，定位、特色及华润的品牌效应，种种因素成就了今天的深圳华润万象城。如何在这个成功项目附近再造一个“万象城”，并实现区别化运营，是华润置地要考虑的一大问题。

按照华润置地相关负责人此前的回应，湖贝项目与万象城最大的不同，除了面积更大、入驻品牌更丰富，还将打“文化牌”，比如引入中国字画。