央企被集体约谈之后:““仍然那个““

今年春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“”抬头，比如京沪深等一线城市、苏州、南京、郑州、合肥、杭州、武汉等二线城市。从上述城市“”的成交结果来看，上述城市住宅类用地楼板价集体攀升，高的似乎让人不可理喻，出现“面粉贵过面包”的现象。

总的来看，今年上述城市“”频现背后的拿地主体来看，有发展速度较好并未受过挫折的正在全国化的民企房企，也有以民间资本为特色的较为激进的闽系房企，也有财大气粗的央企和地方性国企。这其中，央企的身影成为今年土地市场亮点，在今年1-5月，央企房企频频出手拿地，制造“”。从“”央企造的原因来看，当然，融资成本低、市场布局上考虑聚焦核心的一二线城市等是促使企业积极拿地的因素，但是，从“”央企造的深层次原因来看，仍然还有可探究之处。

首先，一线城市土地“寸土寸金”，由于供应量导致住宅类用地的单价和总价攀升，对于央企甚至大多数在一线城市的房企来讲，补充货源继续深耕一线城市的策略导致其不得不继续高价拿地，甚至以联合体形式高价拿地。此外，从今年一线城市的市场预期来看，品牌开发商们深知，在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下，今年下半年楼市势必会进入调整期，销售端势必会有所损失，此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略，因此，为了补充货源，一线城市势必会迎来“”大战。

其次，从二线城市来看，春节之后，市场基本面已经出现好转的城市“”抬头，央企在二线城市土地市场的身影也较为突出，比如杭州、苏州、南京、合肥、郑州、厦门楼盘、武汉等二线城市。同策咨询研究部总监张宏伟认为，央企在这些城市也非常活跃主要的原因有两个：

一是，上述城市比如杭州、南京、合肥、苏州、武汉等楼市已经出现过热的现象，甚至个别城市出现“无房可售”的局面，同时也出台了调控措施，但这些调控措施手段较为温和，这一定程度上助长了开发企业继续在土地市场上兴风作浪拿“”的热情；二是，从房企的角度来看，即使是央企以联合体形式拿地在一线城市也难以独善其身，有钱也不见得能够拿到土地，因此，央企们转战土地价格还不是太高的上述二线城市，在这些城市甚至还有独立操盘的机会，并且中长期来看，市场上行的空间仍然可预期。

第三、对于央企来讲，央企地产企业不惜成本拿“”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，增加公司的估值，其背后更大的局是为自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

比如，近期，保利地产(600048,股吧)、招商、葛洲坝(600068,股吧)等众央企拿地均较为激进，拿“”是常态化的，甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。确实，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。

第四、今年一部分城市比如杭州、上海楼盘等出现新的原因在于，竞买央企房企有资金支持且融资成本低，且有金融背景，比如信达地产(600657,股吧)等，这些开发商不是按照开发的逻辑进行拿地，而是按照资产配置的角度来看拿地，按照这些企业的算法，如此拿下的成本仍然合理，未来通过高溢价的产品销售仍然可以实现资金的退出，并且有利可图，并且这些央企房企的投资和资产配置的重点城市为一线城市、核心二线城市，这也是上述城市为什么为出现的很重要的原因。

从上述分析来看，似乎合乎央企拿“”的逻辑，但是，央企制造“”的话题已经引起媒体的高度关注，已经成为一个社会讨论的热点话题。至此，据笔者多渠道了解，为了平稳热点城市土地市场走势与媒体舆论，财政部、国资委等央企主管部门已经对部分央企进行约谈，约谈的主要目的就是央企不能在制造“”。

由此我们可以判断，接下里土地市场央企的“”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企业的“”拿地行为，比如上述提及的发展速度较好并未受过挫折的正在全国化的民企房企、以民间资本为特色的较为激进的闽系房企等。此时，“”仍然是“”，并不会因为央企的退出而改变。